Bygglov

Det är olika regler om det gäller inom eller utanför detaljplanerat område. Inom en detaljplan ska bygglov ges om åtgärden inte strider mot detaljplanen. En förutsättning är dock att den fastighet (tomten) och eventuella befintliga byggnader som ska ändras också överensstämmer med detaljplanen. Det finns även krav på utformning av en byggnad som ska följas.

Utanför detaljplanerat område måste bedömningen omfatta hur åtgärden påverkar allmänna och enskilda intressen. Denna bedömning ingår som en del av detaljplaneprocessen, men måste således göras i varje enskilt fall om det saknas detaljplan.

Även om man söker bygglov inom ett detaljplanelagt område ska avstämning ske mot vissa allmänna intressen.

De åtgärder man ansöker om bygglov för, måste vara utformade och placerade på marken – anpassade – på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till:

• Stads- och landskapsbilden
• Natur- och kulturvärdena på platsen, och
• Intresset av en god helhetsverkan

Om man vill bygga under markytan får det inte försvåra användningen av marken ovanför.
Det finns även krav på en bygglovsansökan när det gäller dess påverkan på omgivningen. Lokalisering, placering och utformning av byggnader, skyltar och ljusanordningar får inte innebära fara eller betydande olägenhet för omgivningen.

Stads- och landskapsbilden

När är en bygglovsansökan lämpligt utformad och placerad på marken med hänsyn till stads- och landskapsbilden? Det är en bedömning som ska göras i varje enskilt fall.
Här kommer ett exempel som kan belysa frågan.
Får man bygga ett enbostadshus i globform i ett villaområde? Är det lämpligt med hänsyn till stadsbilden?
I detta fall beviljade kommunen bygglov. Grannarna klagade. Länsstyrelsen menade att det inte var fråga om några betydande olägenheter och lät bygglovet kvarstå.

Grannarna överklagade igen och invände mot husets utformning. Domstolen
sammanfattade klagomålen med att utsikten på en av fyra sidor för respektive tomt kommer att mer eller mindre domineras av ett runt hus istället för ett mera traditionellt med raka linjer och vinklar. Domstolen tyckte inte det var så allvarligt att bygglovet skulle upphävas och avslog grannarnas överklagande. Grannarna gav sig inte utan överklagade till nästa domstolsinstans.

Boverket tillfrågades i egenskap av expertmyndighet och ansåg följande:
Byggnadens placering och utformning, relativt högt upp på en sluttning i kanten av ett villaområde, var olämplig eftersom den inte smälter in i stadsbilden och inte heller utgör en solitär som utgör ett positivt tillskott.

Glasfiberarmerad plast och den runda formen gav ingen god helhetsverkan. Men det var inte en betydande olägenhet för grannarna så bygglovet bör få stå kvar.

Högsta instans påpekade att det aktuella området inte hade några särskilda värden från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt som kan påkalla särskilda hänsynstaganden. Bygglovet fastställdes därför.

Det hade dock troligen blivit en annan bedömning om byggnaden skulle byggas t.ex. innanför Visby ringmur. Som domstolen påpekade kan bedömningen bli ”hårdare” om området har särskilda av kommunen utpekade värden. Då kan det anses som förvanskning av bebyggelseområdet.

Natur- och kulturvärdena på platsen

Anpassning av åtgärderna i en bygglovsansökan ska även ske i förhållande till natur- och kulturvärdena på platsen.

Här avser lagstiftaren att hänsyn ska tas till ”lokal tradition i fråga om byggnadens form i stort, t.ex. planmått, höjd och takform, eller i detalj, t.ex. materialval, färgsättning och fönsterformer.
Lokala traditioner i dessa avseenden skall beaktas och kunna föras vidare.
Naturvärden kan t.ex. avse en värdefull naturmiljö eller kulturlandskapet på platsen.”

God helhetsverkan

Vad är god helhetsverkan? Här kommer ett exempel där domstolen inte tyckte bygglovsansökan uppfyllde kravet på god helhetsverkan.

Ett par hade målat om sitt hus helt i vitt. Kommunen hade öppnat ett tillsynsärende och paret ansökte om bygglov i efterhand för ommålningen.
Grannhusen längs med gatan och längs med angränsande gator norröver och söderöver hade alla kvar sin ursprungliga rosafärgade puts.

Kommunen hade beslutat ett policydokument och med stöd av detta nekat alla bygglov för ommålning i området.
Det fanns inga andra lovligen ommålade hus i närheten.
Högsta instans menade att fasaduttrycket längs med gatan inte får splittras och ansåg att ommålningar inte var lämpliga med hänsyn till intresset av en god helhetsverkan. Bygglovsansökan avslogs. En domare var skiljaktig.

En av domarna ville godkänna bygglovet och menade att det allmänna intresset av att bevara enhetliga rosa putsade fasader i just denna begränsade del av bebyggelseområdet är svagt i förhållande till det enskilda intresset av att som fastighetsägare kunna renovera och måla om sin byggnads fasader i en lämplig och neutral färg.

Hon menade att kommunen hade haft möjlighet att reglera färgsättningen i området i detaljplan eller i översiktsplan men inte gjort det. Formuleringen i det policydokument som omtalas ovan var alldeles för vagt och anger inte att det inte skulle vara tillåtet att ha en annan färg på husen än den ursprungliga.

Den skiljaktiga domaren nämnde även att husen i närområdet visserligen hade rosa bottenvåningar men husgavlar, garageportar hade genomgått åtskilliga förändringar under årens lopp.

Exemplet belyser att detta inte är frågor med glasklara svar. Det är fråga om bedömningar som ger utrymme för olika tolkningar.

Betydande olägenhet

I detaljplanen prövas hur bebyggelsen inom den blivande detaljplanen påverkar omgivningen.
Sådan påverkan som inte prövats i detaljplanen, kan utgöra skäl för att neka bygglov om det är fråga om en betydande olägenhet.
Bygglov kan bara nekas om detaljplanens medgivna byggrätt kan nyttjas fullt ut genom en alternativ placering.

I ett fall ansåg domstolen att det var fråga om en betydande olägenhet när en skolbyggnad placerades 0,7 meter från grannen som överklagat.
Detta innebar enligt domstolen en påtaglig känsla av insyn, minskat ljusinsläpp, skymd utsikt och en känsla av instängdhet som grannen inte haft att räkna med. Bygglovet avslogs.

Betydande olägenhet har det också ansetts vara att t.ex. placera åkerirörelse nära grannens bostadshus eller att försämra sjöutsikten för granne.

Ändring av en byggnad ska utföras varsamt.
Det innebär att man ska ta hänsyn till byggnadens karaktärsdrag och byggnadens tekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden.

Domstol har uttalat att varsamhetsregeln främst tar sikte på sättet för utförandet av en ändring.
Det finns två rättsfall om ändring från tegelpannor till tegelliknande plåt (plegel).
I det ena fallet ansågs ändringen vara varsam och i det andra var det inte varsamt utan en förvanskning av byggnaden.

I det fall där ändringen ansågs varsam var byggnaden belägen i ett kulturhistoriskt intressant område och även byggnaden hade kulturhistoriska värden. Det var dock inte fråga om särskilt värdefull bebyggelse.
Högsta instans menade att byggnaden har en tidstypisk exteriör med ett brant sadeltak och frontespis vilket medför att taktäckningsmaterialet har betydelse för byggnadens särdrag. Vid omläggning av tak skall därför med hänsyn till varsamhetskravet ett taktäckningsmaterial väljas som nära ansluter till det ursprungliga materialet. Om man använder tegelliknande plåt bör taket kunna ges en sådan karaktär att byggnadens särdrag i rimlig grad bevaras. Härigenom får allmänna kravet på varsamhet vara uppfyllt.

Domstolen kom till en annan slutsats i fallet med sjöboden på Smögenbryggan

Här var det fråga om ett särskilt kulturhistoriskt värdefullt bebyggelseområde. Området är av riksintresse för kulturmiljövården. Boverket yttrade sig och anförde följande:

Plåt och tegel kan inte ge likartat visuellt intryck annat än tillfälligtvis och enbart för en betraktare som befinner sig på långt håll. Sjöboden är en väl exponerad byggnad vid själva Smögenbryggan.

Men inte heller på långt håll kan plegel anses vara likvärdigt eftersom plåtkaraktären markerat sig särskilt tydligt genom skarvarna vid nock och i takfallet samt genom att takstolarna avtecknar sig genom plåten

Även Riksantikvarieämbetet yttrade sig i målet. Av 400 hus hade 90 procent tegel eller betongpannor. Övriga hade korrugerad plåt, korrugerade asbestskivor, papp, falsad slätplåt eller plegel. Sex hus hade plegel. Riksantikvarieämbetet menade följande:

Ett syfte med bevarandet av kulturhistoriskt värdefull bebyggelse är att för eftervärlden berätta om en gången tids byggnadsskick och dess värde består bland annat av dess autenticitet. Ursprungliga material kan berätta om den byggnadsteknik som var bruklig när byggnaden uppfördes. Byggnaden förmedlar en upplevelse av kulturhistorisk äkthet som försvinner så snart material, byggnadsmetoder och eller utförande förändras.

I sammanhanget kunde krav ställas på att byggnaden ska behålla sin genuina karaktär. Riksantikvarieämbetet ansåg att imitationen i form av ett plegeltak inte var godtagbart.

Domstolen ansåg i enlighet med yttrandena från ansvariga myndigheter, att bytet från tegeltak till annat material var en förvanskning av byggnaden.

Förvanskningsförbudet gäller bland annat byggnader och bebyggelseområden som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt.

Sådana byggnader och bebyggelseområden får inte förvanskas, d.v.s. ändras till det sämre.

Historiskt värde

Historiskt värde som begrepp har jag aldrig sett användas självständigt i detta sammanhang. Det saknas definition i lag och förarbeten. Det hänvisas aldrig endast till historiska värden i rättspraxis. Begreppet används alltid tillsammans med begreppet kulturhistoriskt värde.

Kulturhistoriskt värde

Kulturhistoriskt värde avser enligt Riksantikvarieämbetets definition de möjligheter materiella och immateriella företeelser kan ge vad gäller att inhämta och förmedla kunskaper om och förståelse av olika skeenden och sammanhang − samt därigenom människors livsvillkor i skilda tider, inklusive de förhållanden som råder idag.

Definitionen kan läsas som att allt som berättar något om människans livsvillkor i alla tider har kulturhistoriskt värde. Definitionen måste läsas tillsammans med principer om urval.

Vilka miljöer/byggnader/byggnadsdelar får ändras?
I ett rättsfall var det fråga om en byggnad som låg vid Skillinge fiskeläge. Bebyggelsen består av långa envåningshus som är oregelbundet placerade.
Den låga takfotshöjden och de obrutna takfallen är en väsentlig del av upplevelsen av Skillinges egenart som är av riksintresse för kulturmiljövården.
En fastighetsägare ville sätta upp fyra takkupor för ljusinsläpp på den 18 meter långa byggnaden, för att kunna använda övervåningen som bostad. Bygglov fanns för att sätta upp två takkupor.

Riksantikvarieämbetet yttrade sig enligt följande:
Att förse taket med fyra kupor medför att takfallets dominans, som till nöds kan bibehållas med två takkupor dragna mot mitten, går helt förlorad.
Byggnaden framstår då i sitt uttryck som en tvåvåningsbyggnad. Det gör att skillnaden mellan två och fyra takkupor är av stor betydelse med hänsyn till de egenskaper som ger bebyggelsemiljön i Skillinge dess särprägel.
Därför bör fyra takkupor inte komma i fråga på någon takyta i Skillinge.

Domstolen ansåg att fyra takkupor skulle förvanska byggnaden och avslog bygglovsansökan.

Miljömässigt värde

Begreppet miljömässigt värde infördes 1 januari 1990.
Det förklaras i samband med reglerna om rivningslov: ”Med miljömässigt värdefull bebyggelse avses inte bara byggnader som i sig är värda att bevara. Miljön behöver inte vara resultatet av ett medvetet konstnärligt skapande för att vara skyddsvärd.
Även i andra slags miljöer kan det bli aktuellt att tillämpa denna prövningsgrund. Det rivningshotade huset kan t.ex. ingå i en enhetlig grupp med tidstypiskt byggnadsskick eller ligga i en husrad eller vid ett torg av miljömässigt värde, där bortfallet av ett hus skulle medföra stor skada på stadsbilden.
En skyddsvärd miljö kan också utgöras t.ex. av en stadsdel med väl sammanhållen och tilltalande bebyggelse eller med andra påtagliga trevnadsvärden i den yttre miljön.”

Konstnärligt värde

Vad är då konstnärligt värde? Statens konstråd arbetar med byggnadsanknuten konst och innefattar i begreppet många olika konstnärliga uttryck såsom väggmålningar, väggreliefer, golvläggningar, smiden, fönsterpartier, portar med mera.

Boverket skriver i sina allmänna råd att en
”byggnad kan vara särskilt värdefull från konstnärlig synpunkt om den uppvisar särskilda estetiska kvaliteter eller har en hög ambitionsnivå med avseende på arkitektonisk gestaltning eller i utförande och materialval eller i konstnärlig gestaltning och utsmyckning.”

Uppsala resecentrum var föremål för en bygglovsansökan som innebar bland annat att skjutdörrar skulle ersättas med karuselldörrar med förlängt skärmtak.
Bygglovet avslogs på grund av följande:
I detaljplanen hade området betecknats som värdefull miljö och ett gestaltningsprogram skulle följas. Terminalbyggnaden har en väl genomarbetad gestaltning och ett medvetet arkitektoniskt uttryck i och med sin kubiska form och att den plana glasfasaden saknar utskjutande delar. Byggnaden är särskilt värdefull från miljömässig och konstnärlig synpunkt och får därför inte förvanskas. Karuselldörrarnas skapar en volym som förvanskar fasaden på byggnaden och även stationsområdet.
Bygglov avslogs.

Byggnader uppförda före 1920-talet

Boverket anger i sina allmänna råd att byggnader från tiden före 1920-talets bebyggelseexpansion, som har sin huvudsakliga karaktär bevarad, utgör idag en så begränsad del av byggnadsbeståndet att flertalet av dem kan antas uppfylla något av kriterierna för särskilt värdefull byggnad i bygglov och bygglovsansökan.

Den som planerar att bygga på ett sådant sätt att det krävs en detaljplan har rätt att begära besked från kommunen om de tänker påbörja ett detaljplanearbete eller inte.
Kommunen måste lämna ett planbesked inom fyra månader.
Ett sådant besked är inte bindande – de kan avbryta eller ändra sig när de vill – och ett negativt besked kan inte överklagas.

En ansökan om planbesked bör innehålla:
1) preciserad information om innehållet i den föreslagna detaljplanen
2) begäran om att kommunen i planbeskedet ska redovisa vilket planeringsunderlag som sannolikt behövs
3) begäran om att kommunen ska medge att planintressenten får begära länsstyrelsens yttrande över vilket planunderlag som behövs för att de ska kunna göra sin bedömning.

Du kan även föreslå för kommunen vilka planeringsunderlag som skulle du kan bidra med vilken kompetens som detta skulle göras.

I de fall det finns ett stort intresse från kommunen att få till en detaljplan kan möjligheten för dig att ta fram underlag snabba på planläggningen, förutsatt att underlagen är sakliga och opartiska samt framtagna av personer med relevant kompetens. 

Den som har fått avslag har rätt att överklaga till länsstyrelsen. Överklagande ska ske inom tre veckor från att du delgavs beslutet.
Om du inte heller får rätt av länsstyrelsen har du rätt att överklaga till mark- och miljödomstol.
Den som vill ta målet ännu högre måste först få prövningstillstånd i Mark- och miljööverdomstolen.
Om Mark- och miljööverdomstolen tillåter och det är av vikt för rättstillämpningen, får målet överklagas till Högsta domstolen.